Immobilien-Glossar

Abgeschlossenheit / Abgeschlossenheitsbescheinigung

Laut den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 3 Abs. 2 Satz 1 WEG) müssen Räume, damit Sie als rechtlich selbständiges Alleineigentum (Wohneigentum = Sondereigentum an Wohnungen oder als Teileigentum = Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen) gelten können, abgeschlossen sein. Als abgeschlossen im Sinne des Gesetzes gelten Wohnungen oder auch Räumlichkeiten, die nicht zu wohnzwecken genutzt werden dann, wenn sie baulich vollkommen gegenüber anderen Räumlichkeiten oder Wohnungen abgeschlossen sind. Dies beinhaltet, dass die Zugänge verschließbar sein müssen. Außerdem müssen Wohnungen über eine Wasserversorgung, Ausguss und WC verfügen.
Bei der Begründung von Wohnungs- bzw. Teileigentum ist diese Abgeschlossenheitsbescheinigung zwingend erforderlich. Diese muss dem Grundbuchamt nachgewiesen werden.

Auflassung

die Auflassung bezeichnet die Einigung zwischen dem Käufer und dem Verkäufer über den Eigentumswechsel beim Grundstückkauf. Die Auflassung muss zusätzlich zum Kaufvertrag erfolgen, wird normalerweise jedoch bereits in der Kaufvertragsurkunde erklärt. Anschließend wird der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen.

Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung sichert den Käufer im Grundbuch ab. Da der Eigentumsübergang (Auflassung) in der Regel erst nach Räumung des Objektes und vollständiger Zahlung des Kaufpreises erfolgt, sichert die Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuches den Käufer ab, so dass das Objekt kein zweites Mal verkauft bzw. belastet werden kann. Die Auflassungsvormerkung wird Zug um Zug mit der Eigentumsumschreibung wieder gelöscht.

Bauantrag

Der Bauantrag steht zu Beginn des Baugenehmigungsverfahren. Dieses kann je nach Bundesland, Gemeinde und Bauvorhaben unterschiedlich lange dauern. In jedem Fall sind dem Bauantrag der Lageplan, Bauzeichnungen, eine Baubeschreibung, sowie statische Nachweise beizufügen. Der Bauantrag ist bei der Gemeinde oder der Kreisbehörde (je nach Länderrecht) einzureichen.

Baufenster

Das Baufenster bezeichnet innerhalb eines Bebauungsplans die planerische Darstellung der überbaubaren Grundstücksfläche. Baufenster werden durch Baugrenzen, Baulinien und Bebauungstiefen begrenzt. Das Baufenster gilt in der Regel nur für das zu errichtende Haus. Nebengebäude wie Garagen, Carports, Gartenhäuser etc. können außerhalb errichtet werden. Das Baufenster kann durch die Grundflächenzahl (GRZ) begrenzt werden.

Bestellerprinzip

Gleichzeitig mit der Mietpreisbremse wurde auch das Bestellerprinzip bei der Vermietung von Immobilien verabschiedet und in Kraft gesetzt. Dieses besagt, dass „wer bestellt, auch zahlt.“ Leider ist es in der Praxis so, dass eine Beauftragung („Bestellung“) durch den Mieter aufgrund der Beschränkungen im Gesetz kaum möglich ist. Dies bedeutet, dass die Provision des Maklers bei der Vermietung von Häusern und Wohnungen vom Vermieter zu zahlen ist. Dieser kann die Maklerkosten jedoch als Werbungskosten steuerlich absetzen.
Das Bestellerprinzip gilt im Moment nicht für die Vermittlung von Kaufimmobilien und nicht für Gewerbeimmobilien oder Ferienwohnungen.

Bewertung von Immobilien

Für die Bewertung von Immobilien gibt es drei anerkannte Verfahren. Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert Ihrer Immobilie auf Basis einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen ermittelt. Dieses Verfahren wird meist bei Grundstücken, Eigentumswohnungen, gleichartige Siedlungshäuser und bedingt auch bei Reihenhäusern angewandt.

Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren bewertet Ihre Immobilie aufgrund der marktüblich zu erwartenden Erträgen. Dies wird in der Regel bei Wohn- und Geschäftshäusern, bei vermieteten Wohnungen, Büroimmobilien und Ladengeschäften zu Hilfe genommen

Sachwertverfahren
Bei diesem Verfahren wird der Wert auf Basis der Herstellungskosten (i.d.R. NHK 2000 bzw. 2010) errechnet. Dieses Verfahren wird in der Regel bei Einfamilienhäusern oder Reihenhäusern angewandt, bei denen ein Vergleichswertverfahren nicht möglich ist. Oder bei allen zu bewertenden Immobilien, die durch keines der anderen Verfahren bewertet werden können.

Dienstbarkeit (Grundbuch)

Dienstbarkeiten werden in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Dabei handelt es sich um Nutzungsrechte zu Gunsten Dritter. Zu unterscheiden sind drei Arten von Dienstbarkeiten: die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und der Nießbrauch an Grundstücken.
Die Grunddienstbarkeit endet mit Aufgabe des Nutzungsrechts, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und der Nießbrauch mit den Tod des bzw. der jeweils Berechtigten.

Eigenbedarf

Die Kündigung wegen Eigenbedarf stellt eine Möglichkeit der ordentlichen Kündigung dar. Für die Rechtmäßigkeit der Kündigung müssen jedoch einige Voraussetzungen gegeben sein. Der Vermieter muss die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Mitglieder seines Haushaltes (auch nichteheliche Lebenspartner oder Hausangestellte) benötigen. Benötigen heißt, dass der Vermieter gute und nachvollziehbare Gründe dafür hat, dass er die Wohnung selbst bzw. für seine Angehörigen nutzen will. Diese Gründe können vielfältig sein, z.B. berufsbedingter Umzug, Einstellung einer Pflegekraft, Familienzuwachs oder Scheidung, etc…

Energieausweis

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt Energieausweise zur Bewertung des energetischen Zustands von Gebäuden vor. Bei Neubauten ist der Energieausweis Pflicht, bei Sanierungen meist grundlegend und wer Haus oder Wohnung verkaufen oder vermieten will, benötigt ihn ebenfalls unbedingt. Der Energieausweis gibt Aufschluss darüber, wie viel Energie eine Immobilie verbraucht oder informiert steckbriefartig über den Energiebedarf eines Hauses oder einer Wohnung – je nachdem, ob ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis vorliegt.
Beim Bedarfsausweis, wird der Wert aufgrund auf einer Berechnung nach bestimmten Normen und einer technischen Analyse des Gebäudes erstellt; beim Verbrauchsausweis wird der tatsächliche Energieverbrauch in den vergangenen Jahren als Bestimmungsgröße herangezogen.
Wichtig für Sie als Vermieter oder Verkäufer ist, dass Sie den Energieausweis in jedem Fall erstellen bzw. diesen bei der Hausverwaltung anfragen, bevor Sie mit der Vermarktung der Immobilie beginnen. Denn: der Energieausweis muss dem jeweiligen Miet- oder Kauf-Interessenten spätestens bei der Besichtigung, sei es zur Neuvermietung oder zum Verkauf einer Immobilie, „vorgelegt werden“!
Detaillierte Informationen zum Energieausweis finden Sie im beigefügtem pdf.

Flurstück

Das Flurstück ist die kleinste im Liegenschaftskataster erfasste Flächeneinheit. Mehrere Flurstücke können im Grundbuch ein Grundstück bilden. Ein Flurstück darf jedoch nicht aus Flächen verschiedener Grundstücke bestehen.

Geschossflächenzahl – GFZ

Die Geschossflächenzahl legt innerhalb eines Bebauungsplanes fest, wie viele Quadratmeter Geschossfläche (Außenmaße des Gebäude) je Quadratmeter Grundstücksfläche gebaut werden dürfen. Z.B. kann bei einer GFZ von 1,2 ein Grundstück von 1.000 m² mit max. 1.200 m² Geschossfläche bebaut werden.

Grundflächenzahl – GRZ

Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche eines Grundstückes mit baulichen Anlagen (Gebäuden) überdeckt werden darf. Z.B. kann bei einer GRZ von 0,4 400 m² eines 1000-m²-großen Grundstücks bebaut werden.

Grundbuch

Beim Grundbuch handelt es sich um das öffentliche Register der im Bezirk gelegenen Grundstücke und der mit den jeweiligen Grundstücken verbundenen Rechte (Bestandsverzeichnis). In der sog. Abteilung I des Grundbuchs finden Sie die Darstellung der Eigentumsverhältnisse, in Abteilung II sind die auf dem Grundstück ruhenden Lasten und Beschränkungen eingetragen und in Abteilung III die auf dem Grundstück ruhenden Grundpfandrechte.

Hausgeld

Hausgeld ist das Geld, dass man für die Bewirtschaftung, Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums bei Eigentumswohnungen monatlich zahlt. Es handelt sich hierbei um eine Art Nebenkosten für den Eigentümer, wobei sich diese Kosten in zwei Blöcke aufteilen. Einmal die auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten (dazu zählen laufend anfallende Kosten etwa für Wasser, Entwässerung, Heizung, Müllbeseitigung, Reinigung, Fahrstuhl, Gartenpflege, Hausmeister oder Schornsteinfeger usw.) und einmal Kosten, die nicht an den Mieter weitergegeben werden können (wie z.B. Verwalterkosten und Instandhaltungsrücklagen).

Instandhaltungsrücklage

Damit die Wohnungseigentümergemeinschaft bei notwendigen Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen über die notwendigen liquiden Finanzierungsmittel verfügen, wir in Normalfall eine Instandhaltungsrücklage angespart. Da die Höhe der Instandhaltungsrücklage gesetzlich nicht festgelegt ist, entscheiden die Wohnungseigentümer selbst über deren Höhe. Wichtig ist jedoch in jedem Fall diese nicht zu niedrig anzusetzen um Hohe Sonderumlagen für fällige Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen zu vermeiden.

IVD

Der Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V. Der Verband entstand 2004 als Zusammenschluss aus den bis dahin selbständigen Bundesverband des Ring Deutscher Makler (RDM) und dem Verband Deutscher Makler (VDM) in Berlin.
Der IVD ist der “Anwalt” der Immobilienberufe und versteht sich als die Stimme des Immobilienmarktes und der Marktakteure. Um deren potenziellen Kunden eine vertrauenswürdige Orientierung zu bieten, wurde das IVD-Zeichen als Markenzeichen qualifizierter Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständiger etabliert. Dieses Markenzeichen steht für kompetente, verantwortungsbewusste und faire Interessenvertretung. Da der IVD weder Immobilieneigentümer- noch Mieter-Verband ist, steht er für neutrale Marktkenntnisse und einen realistischen Preisüberblick.
Den Beweis für die Kompetenz und Vertrauenswürdigkeit seiner Mitglieder liefert der IVD mit seinen strengen Aufnahmebedingungen und seinen Standesregeln, die als Teil der Satzung für alle verbindlich sind. Außerdem verpflichtet sich jedes Mitglied zur ständigen Weiterbildung durch Teilnahme an den IVD-Fortbildungsmaßnahmen.
Seit dem Jahr 2016 betreibt der IVD auch eine eigene Online-Börse zur Vermarktung von Immobilien. Diese finden Sie unter https://www.ivd24immobilien.de/.

Indexmietvertrag

Beim sog. Indexmietvertrag wird die Möglichkeit einer zukünftigen Erhöhung der Miete an den Verbraucherpreisindex von Deutschland gekoppelt. Steigt der Index z.B. um 2,1 % ist nach Ankündigung ebenfalle eine Mieterhöhung um 2,1 % möglich. Gleiches Prinzip gilt, sollte der Index fallen. Hier ergäbe sich eine Mietminderung in gleichem Maße. Voraussetzung ist ebenfalls, dass die Miete zuvor mindestens ein Jahr unverändert geblieben ist.

Kappungsgrenze

Im Mietrecht bezeichnet die Kappungsgrenze bei nicht preisgebundenen Wohnungen das obere Limit, bis zu dem ein Vermieter seine bisher verlangte Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete heranführen kann. Die Kappungsgrenze liegt dabei bei 20 % innerhalb von drei Jahren. Dies bedeutet, dass innerhalb von drei Jahren die Miete höchstens um 20 % erhöht werden darf – auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete dann noch nicht erreicht ist.
Die Bundesländer Bayern, Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen und Schleswig-Holstein haben Gebiete bestimmt, in denen die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf 15 Prozent reduziert ist. München und die umliegenden Gemeinden zählen zu diesen Gebieten. Die Kappungsgrenze ist nicht zu verwechseln mit der Mietpreisbremse, die für neu geschlossene Verträge gilt.

Mieterselbstauskunft

Da es im Interesse des Vermieters liegt, sich ein gutes Bild über seinen zukünftigen Mieter zu machen, empfehlen wir dringend von jedem Mietinteressenten eine sog. Mieterselbstauskunft einzufordern. Darüber, welche Informationen dabei abgefragt werden dürfen, gibt es unterschiedliche Auffassungen. Übliche und zulässige Fragen sind:
– Name und bisherige Adresse
– Geburtsdatum und Ort
– ausgeübter Beruf
– Netto-Monatseinkommen
– Anschrift des Arbeitgebers
– Seit wann dort beschäftigt
– Eidesstattliche Versicherung / Offenbarungseid abgegeben?
– Läuft eine Lohnpfändung oder ein Mietforderungsverfahren?
– Anzahl der zum Haushalt gehörenden Personen
– Anzahl der Kinder
– Werden Haustiere gehalten (welche?)
Sie sollten außerdem darauf achten, dass die Auskunft von allen erwachsenen Mietinteressenten ausgefüllt und unterschrieben wird. Vor der Unterschrift sollte ein Passus eingefügt werden, dass die Angaben wahrheitsgemäß gemacht wurden und bei Falschangaben eine fristlose Kündigung droht.

Mietkaution

Es handelt sich hierbei um eine Sicherungsleistung, die der Vermieter vom Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses fordern kann und sollte. Mit dieser Mietkaution werden etwaige Ansprüche die der Vermieter gegenüber dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses noch hat abgesichert. Sie darf höchstens drei Monatsmieten (Kaltmiete ohne Nebenkosten) betragen und kann vom Mieter in drei gleichen Monatsraten geleistet werden. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Als Vermieter müssen sie darauf achten, dass die Kaution in jedem Fall getrennt von Ihrem übrigen Vermögen angelegt werden muss. Sie können diese auf ein gesondertes Konto mit den üblichen Sparzinsen für Guthaben mit 3-monatigen Kündigungsrecht anlegen. Genauso kann auch der Mieter selbst ein Mietkautionskonto anlegen, dessen Ansprüche an Sie abgetreten werden. Auch eine Bankbürgschaft ist denkbar. Diese ist jedoch nur sinnvoll, wenn es sich um eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft handelt.

Mietpreisbremse

Am 1.6.2015 ist das Gesetz zur Mietpreisbremse bei der Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen in Kraft getreten. Es sieht vor, dass die Miete beim Abschluss eines Mietvertrags maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen sind ausgenommen. Für welche Gebiete eine solche Mietpreisbremse gelten soll, können die Bundesländer per Rechtsverordnung festlegen. In Bayern wurden 137 Gemeinden festgelegt, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. München und beinahe alle umliegenden Gemeinden gehören dazu.

Mietspiegel

Zu unterscheiden ist hier der einfache Mietspiegel und der sog. qualifizierte Mietspiegel. Der qualifizierte Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und muss von der Gemeinde, für die der Mietspiegel erstell wurde, ausdrücklich anerkannt sein. Dieser muss dann alle vier Jahre neu erstellt werden. Eine Übersicht über alle Gemeinden, die einen Mietspiegel erstellt haben finden Sie unter www.mietspiegeltabellen.de.

Nachmieter

Hartnäckig hält sich das Gerücht, dass ein Mieter bei Nennung von drei potentielle Nachmietern vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen kann. Dies ist so nicht richtig. Grundsätzlich gilt für alle seit der Mietrechtsreform abgeschlossenen unbefristeten Mietverträge eine dreimonatige Kündigungsfrist. Der Vermieter braucht den Mieter also nicht vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen.

Nettokaltmiete

Dabei handelt es sich um die Mietkosten ohne die umlagefähigen Betriebskosten, wie z.B. Heiz- und Warmwasserkosten.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Im Zuge der Einführung der Mietpreisbremse ist auch die Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete in den Mittelpunkt gerückt. Diese bezeichnet die Miete, die für gleichartigen Wohnraum in der Gemeinde bzw. der nahegelegenen Umgebung “üblich” ist. Diese ist recht einfach zu ermitteln, wenn ein (idealerweise qualifizierter) Mietspiegel vorliegt. Dies ist jedoch nur in den wenigsten Städten und Gemeinden der Fall. In München kann man die ortsübliche Vergleichsmiete einfach über den von der Stadt bereitgestellten Mietpreisrechner ermitteln (http://archiv.mietspiegel-muenchen.de/2015/berechnungsprogramm/mietrechner.php). In den meisten umliegenden Gemeinden ist dies jedoch schwieriger und nicht immer 100 % sicher zu ermitteln. Wir raten dazu bei den Gemeinden anzurufen und den Mietpreisspiegel anzufordern. Wenn dieser in der Gemeinde nicht erstellt wird, sollten Sie sich das kurz schriftlich bestätigen lassen.
Um ein gutes Gefühl für die üblichen Mieten in Ihrer Gemeinde zu entwickeln hilft häufig die Recherche in den bekannten Immobilienbörsen. Gerne beraten wir Sie auch bei der Findung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Realteilung

Eine Realteilung eines Grundstückes liegt vor, wenn das Grundstück so aufgeteilt wird, dass jeder Miteigentümer des Gesamtgrundstücks Alleineigentümer seines Grundstücksteils wird. Die so neu entstandenen Grundstücke verfügen dann auch über ein eigenes Grundbuch. Im Gegensatz dazu ist eine Aufteilung nach WEG möglich. Dies bedeutet, dass jeder Eigentümer einen Anteil am Gesamtgrundstück erhält verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an “seinem” Grundstück.

Rücklagen

siehe Instandhaltungsrücklagen

Schufa-Auskunft

Schufa bedeutet “Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung”. Dieses Unternehmen sammelt Informationen über die Kreditwürdigkeit von Personen. Z.B. werden hier die Rahmendaten von geschlossenen Krediten, aber auch von Leasing-Verträgen (wie z.B. für einen Fernseher) oder auch Online-Kaufaktivitäten gespeichert. Voraussetzung dafür ist natürlich die Einwilligung des Kunden zur Weitergabe der Informationen an die Schufa. Diese wird meist durch die sogenannte “Schufa-Klausel” in Verträgen eingeholt. Durch Vorlage des Personalausweises kann jeder Bundesbürger eine sog. Schufa-Selbstauskunft bei der zuständigen Schufa-Filiale einholen.

Staffelmietvertrag

Im Fall der Vereinbarung einer Staffelmiete ändert sich die Miete automatisch, ohne dass es eines Mieterhöhungsverlangens des Vermieters bedarf. Die Miete muss jedoch immer mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Im Hinblick auf die Mietpreisbremse sind Staffelmietverträge nur noch bedingt zu empfehlen, da im Prinzip jede neue Staffelüberprüft werden muss, ob Sie den Vorgaben der Mietpreisbremse entspricht.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung regelt in einer Wohngemeinschaft, die nach § 8 Abs. 1 WEG aufgeteilt ist, die Verhältnisse der Eigentumsgemeinschaft untereinander. In dieser Urkunde, die meist 15 bis 30 Seiten umfasst, wird u.a. bestimmt, was dem einzelnen Eigentümer gehört, was ihm mit anderen gemeinschaftlich gehört und wofür er ggf. eine individuelle Nutzung hat (das sogenannte Sondernutzungsrecht z.B. an einem Gartenanteil).

Sandra Schwarzmann

089 / 99 300 800

Kontaktieren