Zunächst muss man hierzu sagen, dass es für den freifinanzierten Wohnungsbau keine gesetzlich vorgeschriebene Berechnungsmethode für die Wohnfläche gibt. Lediglich für den geförderten Wohnungsbau gilt zwingen die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFIV). Neben dieser Berechnungsmethode sind zwei weitere Methoden möglich: Berechnung nach der II. Bauverordnung oder die Berechnung nach DIN 283. Diese Berechnungsmethoden unterscheiden sind an kleinen Stellen, vor allem bei der Frage inwieweit Balkone und Terrassen zur Wohnfläche gerechnet werden dürfen.
Laut der WoFIV und auch der Regelung nach DIN 283 dürfen Balkone und Terrassen höchstens zu einem Viertel in die Wohnfläche gerechnet werden. Die II. Bauverordnung sieht das großzügiger – hier können Balkone und Terrassen zur Hälfte eingerechnet werden.
Daher war die bisher oft gängige Praxis im freifinanzierten Wohnungsbau Balkone und Terrassen zu je ½ in die Wohnfläche aufzunehmen.
Das Berliner Landgericht hat nun aber am 17.01.2018 ein richtungsweisendes Urteil hierzu veröffentlicht. Darin widersprechen die Richter der Praxis Terrassen und Balkone bis zur Hälfte ihrer Fläche in die Wohnfläche mit einzubeziehen.
Das Urteil im Detail: „Grundsätzlich sei bei nicht preisgebundenem Wohnraum die Größe einer Wohnung nach der örtlichen Verkehrssitte zu ermitteln. Dabei kämen neben der für preisgebundenen Wohnraum seit dem 1. Januar 2004 anwendbaren Wohnflächenverordnung auch alternative Regelwerke wie zum Beispiel die DIN Vorschriften in Betracht.
Aufgrund der durchgeführten Datenerhebung des Sachverständigen sei festzustellen, dass in zurück liegenden Zeiten die Mehrheit der Befragten die Wohnflächenverordnung anwenden würde, um die Wohnungsgröße zu ermitteln. In dieser Verordnung sei jedoch ausdrücklich festgelegt, dass die Flächen von Terrassen, Balkonen und Wintergärten nur zu einem Viertel angerechnet werden könnten. Die Umfrage habe allerdings auch ergeben, dass viele der befragten Privatvermieter insoweit die Wohnflächenverordnung rechtsfehlerhaft anwenden und die Hälfte von Balkonflächen berücksichtigen würden, während die Mehrheit der Großvermieter die Wohnflächenverordnung auch in dieser Hinsicht korrekt anwenden würden. Es sei nicht gerechtfertigt, die bisherige häufig vorkommende Praxis als örtliche Verkehrssitte anzusehen. Denn die Mehrheit sehe ein Regelwerk als verbindlich an, das bei zutreffender Anwendung eine anderweitige Flächenberechnung vorschreibe.“ (Quelle: www.kostenlose-urteile.de)
Inwieweit darf ich Balkone und Terrassen in die Wohnfläche einbeziehen?
